Cầu lớn, cung giảm, người mua cẩn trọng hơn

Ông Đính cho biết, tại các đô thị lớn là Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Nha Trang và nhiều tỉnh thành trên cả nước, nguồn cung mới từ các dự án bất động sản nhà ở sụt giảm mạnh. Nguyên nhân chính của thực trạng này đến từ việc rà soát, thanh kiểm tra việc tuân thủ quy định pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai…. tại các dự án.

Dù cung khan hiếm, cầu thị trường lớn nhưng lượng giao dịch vẫn sụt giảm mạnh bởi hệ lụy từ cung sụt giảm dẫn đến giá bất động sản có chiều hướng tăng. Tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản bị siết mạnh cũng làm giảm lượng giao dịch từ các nhà đầu tư thứ cấp, đầu cơ, người có nhu cầu thực. Bên cạnh đó, tâm lý e ngại lo sợ của các nhà đầu tư, người tiêu dùng khi thị trường bất động sản xuất hiện nhiều dự án không phù hợp với quy định pháp luật, trong khi nguồn thông tin từ các cơ quan quản lý nhà nước gần như không có để giúp họ kiểm chứng cũng là nguyên nhân khiến thị trường kém sôi động. 

Theo Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhiều năm trước, giá nhà ở các đô thị lớn ổn định, đi lên rất thấp, mỗi năm nhích 2-3%. Nhưng hiện tại, giá nhà Hà Nội và TP.HCM đang tăng đột biến, có những dự án trong năm 2019 tăng lên khoảng 10%. 

Ông Đính cho rằng khan hiếm nguồn cung trong bối cảnh lực cầu mạnh tại đô thị đang là nguyên nhân chính làm tăng giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, TP.HCM. Tuy nhiên, khan hiếm nguồn cung không phải do không còn dư địa phát triển mà là tạm thời ngưng phát triển từ các cơ quan quản lý nhà nước. Vì vậy, việc tăng giá mạnh khó được thị trường chấp nhận thể hiện ở một số hiện tượng: đầu cơ sụt giảm, phân khúc có mức giá cao hơn 50 triệu đồng/m2 có tỷ lệ hấp thụ thấp, đặc biệt là những dự án đẩy giá với biên độ lớn.

Tuy nhiên, trong bối cảnh lực cầu luôn duy trì ở mức cao thì những dự án có pháp lý đầy đủ, được đầu tư đầy đủ hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ và được thực hiện bởi những nhà phát triển có uy tín, giá bán phù hợp…. tỷ lệ hấp thụ thường đạt 70 - 80%. Đây là điểm sáng, điểm mạnh của thị trường BĐS Việt Nam và là yếu tố tích cực vẫn thu hút các nhà đầu tư trong năm 2020.

Đáng chú ý, sự lệch pha cung - cầu của thị trường nhà ở tiếp tục có biểu hiện mạnh trong năm 2019. Các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM ngày càng khan hiếm nhà ở cho phân khúc giá rẻ, bình dân. Trong khi đó, phân khúc cao cấp tiếp tục phát triển mạnh. Tuy nhiên, nhóm đối tượng khách nước ngoài lại bị giới hạn tiêu thụ bởi quy định lượng sản phẩm cho người nước ngoài. Tại một số địa phương mới phát triển, chủ trương phát triển nhà ở đô thị dành cho các chuyên gia, công nhân, lao động dịch chuyển không được quan tâm bằng chủ trương phát triển các dự án phân lô, bán đất nền.

Trong năm 2020, kịch bản giảm tốc có thể diễn ra với thị trường bất động sản. Ảnh minh họa

Ở một số địa phương giá đất được đẩy lên quá cao, nhanh hơn tốc độ phát triển kinh tế và hạ tầng đô thị, tạo nên giá ảo. Hiện tượng này dẫn đến hệ lụy là cơ quan Nhà nước điều chỉnh thuế đất, người dân đòi tăng tiền đền bù giải phóng mặt bằng, dẫn đến sụt giảm hoạt động đầu tư phát triển đô thị. Giá ảo khiến các nhà đầu tư rời khỏi thị trường, làm suy giảm phát triển kinh tế địa phương và thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản nhà ở 2020 diễn biến ra sao?

Theo ông Đính, trong năm 2020, kinh tế Việt Nam tiếp tục ổn định và tăng trưởng. Trên cơ sở đó, lực cầu về đầu tư và mua sắm nhà ở sẽ tiếp tục được duy trì. Nguồn cung nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM có thể không suy giảm so với 2019 bởi một vài dự án ở các đô thị này vẫn còn lượng hàng khá lớn chưa được tung ra thị trường. Tuy nhiên, Tổng thư kí Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng lượng dự án bất động sản đủ điều kiện đưa sản phẩm vào thị trường sẽ giảm mạnh bởi ở cả hai địa phương này vẫn chưa cho thấy động thái cải thiện xem xét phê duyệt cấp phép cho các dự án mới. Giá nhà ở và đất đai có thể sẽ tiếp tục tăng nhưng lực tăng sẽ không mạnh vì sự khan hiếm chỉ là tạm thời. 

Năm 2020, nguồn cung khan hiếm sẽ tạo ra cuộc cạnh tranh khốc liệt giữa các doanh nghiệp, cá nhân hoạt động môi giới BĐS, có thể sẽ có nhiều doanh nghiệp và môi giới BĐS không thể trụ lại với nghề. Sự thanh lọc thị trường sẽ diễn ra rất mạnh, thị trường chỉ còn tồn tại những doanh nghiệp BĐS lớn mạnh, có tiềm năng thực sự.

Về cơ cấu sản phẩm, mất cân đối cung cầu tiếp tục xuất hiện trong năm 2020, nguồn nhà ở có giá thấp và nhà ở xã hội tiếp tục khan hiếm. Bên cạnh đó, đầu tư đất nền vẫn là lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư tại thị trường các địa phương mới phát triển. 

Sự giảm thiểu nguồn cung và việc các cơ quan QLNN tại các địa phương nếu như không có các biện pháp quản lý, kiểm soát chặt chẽ, các giải pháp công bố minh bạch thông tin dự án có thể dẫn đến tái diễn tình trạng các dự án bất động sản không phù hợp quy định pháp luật lại được chào bán ra thị trường. Do đó, địa phương nào sớm hoàn thành công cuộc rà soát, thanh  kiểm tra việc phát triển các dự án bất động sản chắc chắn sẽ tận dụng tốt cơ hội để thu hút mạnh các nhà đầu tư trên cả nước và ngược lại.

Theo ông Đính, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2020 nhìn chung tiếp tục có sự giảm tốc, nhưng thực chất hơn, không xuất hiện khủng hoảng thị trường ảo hay bong bóng. Nghịch lý duy nhất của thị trường bất động sản 2020 là dù nhu cầu mua vẫn ở mức cao mà không thể đẩy mạnh đầu tư phát triển.